《经济观察报》记者谢敏敏从去年开始就计划用他的闲钱投资上海周边的房地产。然而,他没有找到合适的城市或房子。
    由于2018年房地产市场处于下行状态,陆离和他的妻子一开始并不着急。他们计划慢慢选择,遇到合适的人时再开始。但是在三月份,他们开始坐着不动。
    正如我以前看到的上海周围的房子一样,来自各个地区的房地产销售人员和代理商的微信都保存在陆离的手机里。春节过后,这些人的朋友圈在2018年改变了他们的低调,变得比以往任何时候都更加活跃。宣传内容相当一致:一张“19个城市的房地产市场不附带条件”的照片和一小段租户冲破售楼处的视频。
    受这种情绪的影响,陆离决定当场看看。她的第一站是浙江省嘉善县。主要原因之一是它靠近上海,有很大的升值空间。二是嘉善政策的购买限制没有其他地区严格,仍然可以购买外国户籍。
    销售额显示价格即将上涨
    3月9日,这对陆离夫妇从上海的家开车到嘉善。虽然过去两年已经过去,嘉善房地产的宣传策略并没有改变。像“上海-嘉善一体化”和“在嘉善买房在上海买房”这样的词随处可见。
    四十分钟后,他们到达了嘉善最大的项目新息塘的孔雀城,——。华夏幸福在上海周边地区开发的这个超级市场总面积高达12平方公里。这栋房子的平均价格从最初开业时的5000元上涨到今天的14000元。这也是上海投资最集中的项目。
    在简单介绍了这个项目后,接待她的销售人员建议陆离尽快开始。销售部表示,孔雀城目前正在销售15期,共计1080套,出售200多套,平均价格约为每平方米15000元。
    陆离问售货员是否有折扣或优惠。在她看来,孔雀城项目在过去两年里很难拆除,甚至一次发起了首付款分期付款运动。首付10%就能买到房子,其他折扣活动如10万元的折扣。
    然而,销售公司说没有折扣。“我们很快就会提高价格。现在嘉善所有的建筑都没有提价,只有我们的项目没有提价。如果我们不说价格上涨了很多,它基本上是每平方米上涨了300到500英镑。”
    陆离记得嘉善孔雀城项目在2018年降价了。然而,销售人员表示,由于2018年下半年市场总体平静,买家数量减少。“去年,我们不仅降低了价格,而且价格都在下降。价格不稳定。”
    据其透露,根据前几年的情况,元宵节前市场通常是淡季,买家不多。然而,2019年春节后,随着政策红利的增加,“元宵节前,已经有很多顾客,人们认为嘉善的房价将不得不上涨。上海人和嘉善当地人都出来买房了。”
    销售代表说,一批住房出售后,下一批住房价格每平方米将上涨800-1000元。“所以你应该尽快买下来。这个周末我们将卖掉手头的房子,其余的将涨价。如果你现在就买,不提价,下周就买不到了。”
    陆离犹豫了一下,看到陆离犹豫不决。销售人员继续动员:“看那边,前几天拍的土地地面价格超过8000,房价肯定会上涨。”陆离抬头看见销售办公室里有一块巨大的展示板。在展板的中央,最大的字体写着:嘉善大厦的楼层价格创下新高。
    该展示板详细描述了3月4日的土地拍卖信息:嘉善2017-8地块的底价为8050元/平方米,地价为24%。然而,在离这个展示板不远的地方,项目上的一个特殊的信息展示板仍然矗立着。特价政策包括:80,000-140,000,抵押贷款10%折扣,一次性88%折扣等。
    陆离还联系了嘉善的一家房地产代理商。代理人说销售额下降了
    “我们现在有四五百名注册客户,这足以抢劫房子吗?你现在必须核实资金,这样你才有资格抢劫一批,否则价格会立即上涨。”销售人员告诉陆离,核实资金并不难,只要他向销售人员出示身份证和30万张银行卡余额的截图。
    推销员建议陆离在开业的前一天半夜在现场排队,这样他就能买到房子。陆离认为这很荒谬。半夜排队买套房是普通人无法理解的。此外,目前的市场不那么热。当陆离拒绝时,销售人员说他们将继续联系陆离。
    3月12日,销售人员再次联系陆离,声称很快就会开业,但他的说法与前几天不同。据说预售价格在16000元到17000元之间,首批100套公寓将有相当大的折扣,但只有一批套。
    一批住房出售后,将立即添加二批住房。届时,每平方米价格将从500元涨到1000元。“这次你不用排队去抢,就在同一天过来,待命,我会叫你进来的。你是天生的拜访客户的人,所以如果你有优势,就不必排队。”销售人员说。
    至于什么是推动项目,销售人员解释说:“第一个推动和推动是针对验资客户的。我们提前几天进行了内部推进。你先来。

真正的开幕日将是人山人海。他们绝对不愿意购买一批大楼。所有2、3、5、7、8号楼都被收回,这还不够验资客户购买,懂吗?”
  陆离告诉销售人员,是否购买取决于市场开放时的情况。这名销售人员说:“当市场开盘时,你能做的最好的事情就是买一份收盘订单,你可能什么也买不到。”如此复杂的销售环节让陆离完全无法理解。
  这一天,陆离再次询问销售价格的调整。在此期间,他经常看到销售人员在朋友圈子里转发“价格调整迫在眉睫”的海报。销售人员告诉陆离,价格调整从3月11日开始,目前仍在进行中。目前,销售暂停。
  销售人员说,客户目前正在排队买卡,“如果你确定要买,我会替你问领导。”3月13日,陆离看到销售圈发出另一张打折海报,上面写着:部分限售房减少6万元。
  销售策略
  对于像陆离这样的上海客户来说,嘉善最大的吸引力在于它的地理位置。虽然嘉善在行政上隶属于浙江嘉兴,但实际位置更靠近上海。从嘉善到上海乘高铁,最近到松江只需14分钟,到虹桥只需23分钟。
  嘉善作为上海的卫星城和后花园,近年来利用其特殊的地理位置,开始大力从上海引进相关高科技产业,在产业融合方面与上海形成循环关系。因此,这也成为嘉善房地产市场受欢迎的重要原因之一。
  这些特殊的好处也是嘉善各种建筑的主要卖点之一。一贯的口号是“在上海工作,在嘉善生活”。高峰期,上海投资者在嘉善众多建筑中的比例达到80%以上。前几年,陆离至少有四五个亲戚朋友在嘉善投资房地产。
  大量投资者的涌入也直接导致了嘉善楼市限购前的疯狂,地价和房价飙升。以孔雀城为例。自2015年11月开业以来,其高层公寓的价格从5000元/平方米上涨至2017年的15000元/平方米,涨幅达300%。嘉善高速铁路新城的一些建筑从2016年到2017年经历了红利的双倍价格。
  这也导致了土地市场的热潮。包括华夏幸福、新城、徐汇、金茂、碧桂园、阳光城等在内的许多住宅企业都参与了征地,这也推高了嘉善的地价。2016年12月,嘉善县首次发布政策购买限制。次年3月,政策限购升级,嘉善楼市开始慢慢降温。
  自2017年下半年以来,嘉善房地产市场经历了一个相对低迷的时期,投资者纷纷分散,许多房地产项目通过降低首付和价格促销的方式吸引了客户,但交易依然低迷。例如,孔雀市曾发起首付款分期付款运动,支付10%的首付款,加上各种折扣,孔雀市一些房屋的单价在2018年一度降至12000-13000元/平方米。此外,许多房地产项目都推出了“首付仅为10万购房者的嘉善”促销活动。
  凯瑞公司战略部总经理刘晨光表示,目前一些项目的所谓涨价可能更多的是房屋公司的战术性举动,即销售策略:“根据我们的监测,许多项目的折扣确实大幅降低,但涨价并未受到监测。目前,嘉善房地产市场价格的比较优势并不特别明显。”
  “我认为价格上涨不可能是真实的。在这个阶段,住房企业不应该从流量中获利?100%没有达到这个水平。”刘晨光说。